中國中央政府近來針對房地產業推出一連串的援助措施，我們認為這些措施有助於控制中國週期成長前景所面臨到的下檔風險。

中國證券監督管理委員會在11月28日推出新一輪的房地產業援助措施，允許中國房地產開發商發行股票增資，其中包括解除行之有年的私募市場招股禁令並允許企業併購活動。

事實上，兩個星期前中國人民銀行與中國銀行保險監督管理委員會才剛發佈16項紓困計畫，期望確保房地產業「健全且穩定」發展。其中的紓困措施包括：要求銀行展延對於房地產業的貸款、協助房地產開發商籌措資金、展延購屋民眾的房貸償還日期、以及降低頭期款成數。

過去一度炙手可熱的中國房地產業，如今已連續衰退將近16個月。這些政策堪稱中國中央政府迄今推出最全面且最具體的支持措施，目的是希望解決房地產業面臨的流動性壓力。中國房市承壓、新冠肺炎疫情頻繁爆發、與隨之而來的嚴格封控措施，已成為過去12個月勒緊中國經濟活動的瓶頸。

從這些新政策可知，中國新任領導團隊明顯秉持更加務實的態度，將維持經濟發展－特別是高品質經濟成長－視為第一要務。中國政府迅速調整政策，未來應可為面臨長期挑戰的房地產業舒緩些許的週期性壓力。

根據我們的基本觀點，2022年中國GDP成長率預估為3%左右。倘若中國擴大鬆綁房市政策，並從2022年第四季開始進一步調整封控政策，且於2023年第二季完全解封，屆時2023年中國GDP成長率將可望上看5%。中國近期所宣佈的各項政策與我們的假設大致相同，但是在新一波疫情爆發的同時，中國政府接下來如何推動經濟解封仍是未知數。儘管如此，中國經濟解封只是時間早晚的問題，終將釋放積壓的需求並支撐房市的表現。

中國房地產業獲得大力支持

過去20年，中國房地產業呈現指數型增長，成為推動中國GDP成長的關鍵動能，直到2021年7月政府祭出緊縮政策，房地產銷售大幅下滑，最終使得成長動能戛然而止。舉債過度的房地產開發商爆發前所未見的債務違約潮且大量建案停擺，令憤怒的購屋民眾揚言停繳預售屋的房貸。

根據中國國家統計局的資料，今年10月中國70大城市的新屋價格（不含政府補助房）月減0.37%並寫下連續第14個月的下跌紀錄。而根據彭博的統計，中國房屋銷售量較去年同期減少23%，相較前一個月16%的跌幅更為惡化，且房地產投資金額年減16%。

中國政府期望藉由最新發佈的16項支持性政策，為購屋民眾與房地產開發商提供信貸支持，並透過以下方式緩解房地產開發商的流動性壓力，藉此支撐身陷困境的房地產業：

1. 銀行必須公平對待國營企業與民營企業，並鼓勵銀行針對營建貸款擴大提供融資，以滿足國營與高品質民營房地產開發商的合理融資需求。
2. 此外，6個月內即將到期的銀行貸款可將到期日再展延一年。
3. 政策性銀行^註腳[1]與商業銀行必須提供貸款，確保停工的建案能順利完成。
4. 鼓勵商業銀行為高品質房地產開發商提供併購貸款，從違約的開發商手上收購建案，同時也鼓勵資產管理公司針對個別建案評估併購機會。

除了這16項政策之外，中國人民銀行亦擴大一項主要的融資計畫，藉此支持包含房地產開發商的民營企業發行債券，初步規模預估將有2500億人民幣（345億美元）的民營企業債券適用此項計畫。部分品質較高的民營房地產開發商已證實獲得150億至200億人民幣的融資額度，並由國營企業提供信用擔保。

這些措施是否足以拯救房地產業？

我們認為營運狀況較佳且按時償債的民營房地產開發商將成為新一波支持政策的主要受惠者。我們預期大多數存活下來的房地產開發商應可在未來幾個月從境內債券市場取得融資。一旦這些房地產開發商能在境內市場取得營建貸款與發行債券，屆時流動性壓力應可大大緩解。

另一方面，已經違約的房地產開發商雖難享有相同的受惠程度，但是建案可準時完工交屋以及逐漸改善的房地產市場應可促使經營團隊主動與債權人協商債務重整事宜。

中國房市需求能否復甦，取決於清零政策何時畫下句點。隨著中國進一步修正清零政策，以及中國經濟成長若能開始出現改善，購屋民眾的信心應可逐漸恢復穩定。此外，中國政府進一步為房地產業挹注流動性，確保停工的建案能完工交屋，此舉亦有助於強化購屋民眾的信心。未來幾個月，中國房屋銷售量可能會持續低迷，但是根據我們的基本預測，一旦中國經濟徹底解封，屆時房屋銷售量料將逐漸改善－尤其是在2023年下半年。

儘管如此，隨著季節進入冬天且確診案例持續增加，在中國準備好完全解封之前，防疫封控措施料將時緊時鬆。現在，中國已開始為解封加緊準備，其中包括提高老年人疫苗接種率、擴大投資醫療資源、以及加強公共衛生教育。我們預期中國將在2023年第二季結束動態清零政策，未來幾季將逐漸朝向徹底解封的目標邁進。

對投資人的啟示

儘管仍有風險，但是近來各項政策調整代表中國政府對房地產業的大力支持－尤其是品質較高的民營房地產開發商。我們預期北京當局將延續支持政策，直到經濟浮現明確復甦訊號－但這可能還需要6個月以上的時間。

我們持續聚焦那些較有能力穩渡產業低潮的房地產開發商，並密切關注政策的進一步發展以及中國經濟重啟的關鍵訊號。

欲進一步瞭解中國新任領導團隊的政策方向，請參閱近期的部落格文章《連貫性與具體方向：中國20大會後重點摘要》。