長期投資主題與投資啟示

我們在此檢視週期性與長期性態勢如何影響全球主要的商業不動產產業，包含受惠於利多趨勢與面臨最多壓力的產業。

住宅

住宅將受惠於多項長期利多趨勢，包括都市化、家戶形成數目攀升、以及房屋持有成本走揚。學生宿舍亦有利多趨勢加持，因為越來越多的國際學生前往美國、英國、澳洲、與其它國家求學，但是學生宿舍供給仍低於歷史水準；因此我們預期價格跌幅有限，且租金將維持穩健成長。

由於銀行緊縮放款標準，我們認為不動產開發案與附加價值型計畫擁有具吸引力的投資機會。以股權投資而言，我們看見某些門戶城市中屋齡較年輕的不動產投資標的投資機會，且入場點相對便宜。

投資人可多元布局核心型與核心增益型不動產，以及鄰近頂尖大學的不動產開發案。以其它產業而言，多戶住宅與學生宿舍將受惠於辦公大樓與零售業不動產的投資轉向。

物流

鮮少有其它產業能媲美物流業受惠於疫情的程度。電子商務未來應可持續帶動工業倉儲與物流不動產的長期需求。消費者對於快速到貨的渴求正在推升都會區物流不動產的需求。承租戶希望租用更新穎、更現代化、碳足跡更低的物流不動產，尤其是歐洲地區。^Footnote3近岸生產趨勢在新的區域與鄰近港口催生出新的承租需求，同時監管法規限制了土地供給。

已開發國家的物流業不動產價格已下降，其中美國與歐洲分別下跌10%與20%。有限的供給與租金大幅成長意味著物流業不動產的資本比率可能將率先壓縮。倘若價格已接近週期低點，考量未來物流業的成長前景，投資人或許可以考慮負槓桿（債務壓縮投資人的淨營業利益）的資產。

資訊中心

資訊中心的需求成長是全球最強勁、最顯著的長期趨勢之一。歐洲資訊中心的供給遠遠落後美國，且為了縮短傳輸延遲時間與捍衛數位主權，勢必要建立本地的資訊中心。

儘管如此，目前沒有幾家平台業者同時具備開發各大洲房地產市場的專業知識，以及開發、出租、與營運資訊中心所需的專業技術與經驗。高產業進入門檻以及儲存與運算巨量資訊的需求高速成長，為資訊中心造就絕佳投資機會。

住宿

旅館業已從疫情引發的衰退中復甦，儘管面臨經濟環境惡化與營運成本攀升的挑戰，目前仍展現其韌性；另一方面，商務旅遊的復甦緩慢，但我們認為休閒旅遊將持續刺激需求，包括來自日本與中國的遊客。各界對於永續發展的重視也將促進能源效率與環境友善的營運方式。

旅館業向來較為仰賴商業不動產抵押貸款證券與區域型銀行作為融資來源。但這些融資管道的緊縮，將能創造具吸引力投資機會予有能力擔保此些較為複雜的不動產資產貸方。

零售

近年來，電子商務崛起壓低零售業不動產的租金與投資評價。我們預期經濟衰退將使得美國消費支出萎縮，面對未來進一步的衰退，銷售非民生必需品的產業將最為脆弱。相較之下，我們不認為A級零售業不動產的價格會進一步大幅修正。

我們認為投資人應聚焦位處黃金地段且擁有多元房客的不動產，因為儘管租金成長率可能持續低迷，但此類不動產具有韌性，且資金已開始逐漸回流。就股權投資而言，以傳統黃金地段的生鮮雜貨和零售業為主的購物中心，在美國具有吸引力；而以債權投資而言，同樣類型的資產在歐洲國家較值得青睞。

辦公大樓

疫情對辦公大樓的衝擊程度絕非其它不動產可以比擬。疫情令遠距工作成為常態，我們預期美國將會持續此現況。另一方面，歐洲員工大致已回到辦公室上班，尤其是那些現代化、工作環境舒適之辦公大樓。我們的研究結果顯示，2021年至今，美國辦公大樓價格的跌幅少則25%，最高甚至超過40%；同時間歐洲與亞太地區的辦公大樓出租率較高，因此價格僅下跌15%至20%。有鑑於此，我們預期美國辦公大樓被拋售的情況將增加，但類似情況在歐洲與亞洲市場則相對有限。

展望未來，我們認為辦公大樓市場將呈現「三極化」的發展。頂級辦公大樓－低碳足跡、內裝舒適新穎、位處黃金地段、以及高出租率－應可穩渡風暴；此外，我們認為那些鎖定B＋與A-級的「棕色轉綠色」辦公大樓，尤其是位處歐洲與亞太黃金地段者，亦具備投資機會。儘管如此，我們認為品質位於中段的辦公大樓必須進行改裝升級，同時品質最差的資產將遭到淘汰並令業主蒙受龐大損失。

• 我們預期流動性下降、基本面承壓、以及地緣政治緊張關係將造成中短期壓力。美國利率快速攀升已導致企業債務違約、區域型銀行爆發危機、以及銀行緊縮放款標準。歐洲面臨能源危機與烏克蘭戰爭的不確定性，同時亞太地區籠罩在緊張的地緣政治局勢之中。未來幾年全球總計約有2.4兆美元的不動產貸款陸續到期，為不動產市場敲響警鐘。
• 我們青睞新承做的貸款與購買既有貸款，包括轉型融資（transitional lending）。以債權投資而言，投資人應採取廣泛多元的布局策略；以股權投資而言，投資人應鎖定聚焦地與具深度地標的。投資人應採高度信念、戰略性的觀點，布局因立即性流動性壓力導致營運承壓且大幅折價之資產。整體而言，我們偏好同時布局面臨週期性壓力之資產，以及掌握可受惠於長期利多趨勢之不動產。
• 重點在於私募信貸與特殊情勢投資機會。銀行業承壓的同時將為非銀行放款機構帶來擴張市佔率的機會。我們認為商業不動產貸款、出售銀行貸款組合、銀行壞帳、以及紓困資本（rescue capital）皆具備投資潛力。投資人可能將受益於資產品質高、放款成數低、且利差具吸引力之投資標的，同時那些被認為是負面的商業不動產抵押貸款證券亦有望帶來高殖利率、高折價幅度的投資機會。
• 在公開發行與私募市場中，市場波動性將為債權及股權市場帶來相對價值投資機會。目前全球的投資平台良好的定位有利於戰略性的交易，以及把握公開發行與私募市場間的價差。
• 我們認為美國、歐洲、與亞太地區之住宅、物流、與資訊中心不動產皆具備最優異的投資機會。儘管如此，同樣的產業在不同地區將循著不同趨勢前進。

面對充滿挑戰的總經環境，投資人需採多元布局、秉持耐心、並堅持長期觀點。短期而言，我們認為投資人應聚焦充滿機會之不動產相關信貸，並秉持耐心以策略性思維布局不動產股票。對於長期投資人而言，我們認為不動產股票策略應聚焦受惠於長期趨勢之資產，包括人口結構變化、數位化，與減碳，方能在當前週期創造投資價值。